2026년 10월 1일부터 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역인 일시적 2주택자는 새 집 취득일부터 2년 안에 종전 주택을 팔아야 1세대 1주택 특례를 받는다. 다만 2026년 8월 3일까지 계약하고 계약금을 냈다면 종전 규정(3년)이 적용되고, 두 집 중 하나라도 비조정지역이면 3년이 그대로다. 처분기한을 지켜도 종전 주택의 보유·거주 등 비과세 기본요건은 따로 충족해야 한다.
내 처분기한, 이 순서로 확인한다
① 새 집을 2026.8.3까지 취득했거나, 그때까지 매매계약을 맺고 계약금을 냈나 → 그렇다면 종전 규정(3년)
② 새 집 취득일 현재 두 집 모두 조정대상지역인가 → 아니라면 3년
③ 새 집 지역이 조정대상지역으로 공고되기 전에 새 집을 취득했거나 계약금을 냈나 → 그렇다면 3년
세 단계 어디에도 해당하지 않으면 2년이다. 계약·취득 경위가 복잡하면 세무 상담으로 확인한다.
일시적 2주택 2년 단축, 무엇이 바뀌었나
📌 의결 완료정부는 2026년 9월 29일 제42회 국무회의에서 소득세법·종합부동산세법 등 4개 시행령 개정안을 의결했다. 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」의 후속 조치로, 10월 1일 공포·시행 예정이다. 정부가 밝힌 취지는 “조정대상지역 내 2주택자에 대한 과세특례 합리화”다.
| 구분 | 개정 전 | 개정 후 (2026.10.1) |
|---|---|---|
| 종전·새 집 모두 조정대상지역 | 3년 | 2년 (경과조치 해당 시 3년) |
| 그 밖의 조합 | 3년 | 3년 (변동 없음) |
| 종전 집 취득 후 1년 지나 새 집 취득 요건 | 원칙 적용 (법령상 예외 있음) | 유지 |
| 양도세 특례 효과 | 양도가액 12억 원 이하분 비과세, 초과분 장기보유특별공제 최대 80% (이번 개정으로 바뀌지 않음) | |
| 종부세 특례 효과 | 1세대 1주택 기본공제 12억 원, 고령자·장기보유 세액공제 (이번 개정으로 바뀌지 않음) | |
이번 처분기한 단축 자체는 공제나 세율을 바꾸지 않는다. 줄어든 것은 종전 집을 정리할 시간이고, 대상은 두 집이 모두 조정대상지역인 경우로 한정된다.
2년·3년 판정 — 언제 산 집부터 적용되나
적용 시점은 양도세와 종부세가 다르다.
| 세목 | 2년이 적용되는 경우 |
|---|---|
| 양도세 | 2026.8.4 이후 새 집 취득 + 2026.10.1 이후 종전 집 양도 |
| 종부세 | 2026.8.4 이후 새 집 취득 → 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 |
📌 의결 완료정부 발표에 따르면 2026년 8월 3일까지 새 집을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 종전 규정(3년)이 적용된다. 2026년 8월 3일까지의 취득·계약·계약금 지급에 관한 경과조치는 발표 자료 기준이다. 2026년 9월 30일 현재, 공포된 최종 시행령 부칙은 대조하지 못했다. 공포 후 다시 확인해 갱신한다.
| 새 집 계약·계약금 | 새 집 취득(잔금·등기) | 판정 (조정↔조정 기준) |
|---|---|---|
| 2026.8.3까지 | 2026.8.3까지 | 3년 |
| 2026.8.3까지 | 2026.8.4 이후 | 3년 (계약금 지급 증빙 필요) |
| 2026.8.4 이후 | 2026.8.4 이후 | 2년 |
| 가계약금만 2026.8.3까지 | 2026.8.4 이후 | 개별 확인 필요 — 매매계약 성립 여부와 계약금 지급 증빙 확인 |
지역 조합별 판정 — 동탄·기흥·구리는 어떻게 되나
조정대상지역 여부는 새 집 취득일 현재를 기준으로 본다. 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 15곳이다. 경기 15곳은 2025년 10·15 대책으로 지정된 12곳에, 2026년 7월 1일부터 규제가 적용된 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 3곳을 더한 숫자다.
| 종전 집 | 새 집 | 특례기간 |
|---|---|---|
| 조정 | 조정 | 2년 (경과조치 해당 시 3년) |
| 조정 | 조정 (단, 지정 공고일 이전 취득·계약금 지급) | 3년 |
| 조정 | 비조정 | 3년 |
| 비조정 | 조정 | 3년 |
| 비조정 | 비조정 | 3년 |
정부 발표와 개정 내용에 따르면, 조정대상지역 지정 공고가 있은 날 이전에 새 집(분양권 등 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 계약금을 낸 경우는 2년 적용에서 빠진다. 최근 지정된 지역이라면 국토교통부 지정 공고문의 공고일을 직접 확인하고, 그 날짜와 본인의 계약금 지급일을 비교해야 한다.
사례 5개로 보는 2년·3년
아래 사례는 모두 종전 주택이 보유·거주 등 비과세 기본요건을 갖췄다는 전제다.
A. 서울 집 보유, 2026년 7월 서울 새 집 계약·계약금 지급, 11월 잔금
→ 3년. 2026년 8월 3일까지 계약하고 계약금을 냈으므로 경과조치 대상이다. 계약서와 계약금 이체내역은 반드시 보관한다.
B. 서울 집 1년 넘게 보유, 2026년 9월 서울 새 집 계약·잔금
→ 2년. 새 집 취득일부터 2년 안에 종전 집 양도까지 마쳐야 한다.
C. 서울 집 보유, 2026년 5월 동탄 새 집 취득
→ 3년. 새 집 취득일 현재 동탄은 아직 조정대상지역이 아니었다. 2026년 8월 3일까지 취득했다는 점에서도 종전 규정 대상이다.
D. 비조정지역 집 보유, 2026년 9월 서울 새 집 취득
→ 3년. 종전 집이 비조정지역이다.
E. 2025년 8월에 취득한 동탄 집 보유, 2026년 9월 서울 새 집 취득
→ 2년. 새 집을 산 2026년 9월에는 동탄도 이미 조정대상지역이다. 판정은 종전 집을 산 시점이 아니라 새 집 취득일 현재 상태로 한다. 종전 집 취득 후 1년이 지나 새 집을 샀다는 요건도 충족한다.
기한을 넘기면 세금이 얼마나 달라지나
🔎 분석사례 B에서 종전 집을 기한 안에 팔지 못했다고 가정해 계산했다. 가정은 양도가액 10억 원, 양도차익 5억 원, 기본공제 250만 원이고, 2026년 현행 세율을 적용했으며 지방소득세는 제외했다. 실제 세액은 취득가·필요경비·보유기간에 따라 달라진다.
| 상황 | 양도세(국세) |
|---|---|
| 처분기한과 비과세 기본요건을 모두 충족 | 0원 |
| 기한 초과, 현행 조정지역 2주택 중과(+20%p) 적용 | 약 2억 7,256만 원 |
| 기한 초과, 2028년 한시 완화(+10%p) 법안 통과 가정 | 약 2억 2,281만 원 |
계산식은 과세표준 4억 9,750만 원 × (기본세율 40% + 중과 가산) − 누진공제 2,594만 원이다. 중과 대상이면 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 2028년 한시 완화는 국회 심의 중인 정부안이다.
기한이 1년 줄어든 것 자체보다 기한을 넘겼을 때 드는 비용이 핵심이다. 비과세였을 거래가 억 단위 세금으로 바뀐다.
의결된 것과 아직 국회에 있는 것
같은 세제개편안에서 나온 내용이라도 단계가 다르다. 시행령 사항은 국무회의를 거쳐 시행을 앞두고 있고, 법률 사항은 국회를 통과해야 한다.
| 내용 | 단계 |
|---|---|
| 일시적 2주택 조정↔조정 2년 | 📌 국무회의 의결, 2026.10.1 공포·시행 예정 |
| 조정지역 매입임대 아파트 중과배제 기한 설정 (원칙 2027.12.31까지 양도분) | 📌 국무회의 의결 |
| 상생임대 거주요건 면제 특례 2026.12.31 종료 (해당 주택의 상생임대 종료 후 1년, 최대 2029.12.31까지 양도분만 면제) | 📌 국무회의 의결 |
| 비수도권 준공 후 미분양 주택 수 제외 특례 1년 연장 (2027.12.31) | 📌 국무회의 의결 |
| 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제 전환 | 📢 정부 수정안 국회 제출(2026.9.3), 심의 중 |
| 다주택 중과 2027~2028 한시 완화 | 📢 국회 심의 중 |
| 종부세 공제·세율 체계 개편 | 📢 국회 심의 중 |
놓치기 쉬운 체크리스트
☐ 기산점은 새 집 취득일이다. 계약일이 아니라 원칙적으로 잔금청산일이고, 잔금 전에 등기했다면 등기접수일이다.
☐ 종전 집 양도일도 일반 매매에서는 원칙적으로 잔금청산일이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이다. 예외가 없는 일반적인 경우, 기한 안에 매매계약만 하고 잔금이 기한을 넘기면 특례를 잃는다.
☐ 원칙적으로 종전 집 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 취득해야 한다. 법령에 정한 예외가 있다.
☐ 처분기한과 별도로 종전 집의 보유기간·거주요건 등 1세대 1주택 비과세 기본요건을 충족해야 한다. 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 거주요건이 붙는다.
☐ 2026년 8월 3일까지 계약했다면 계약서·계약금 이체내역을 보관한다.
☐ 종부세 일시적 2주택 특례는 신청해야 받는다. 2026년 신청기간은 9월 16~30일이었고, 이미 신청했고 요건에 변동이 없다면 재신청하지 않아도 되는 경우가 있다.
☐ 분양권·입주권이 끼어 있으면 별도 특례 조문이 적용될 수 있다. 이번 단축이 그 조문에도 미치는지는 아직 확인되지 않았으므로 세무 상담이 필수다.
자주 묻는 질문
Q. 새 집을 사고 나서 종전 집 지역이 조정대상지역으로 지정되면?
A. 판정 기준은 새 집 취득일 현재다. 그날 종전 집 지역이 비조정이었다면 3년으로 보는 것이 조문 해석이다. 이 경우에 대한 국세청 유권해석은 아직 확인되지 않았다.
Q. 9월에 새 집을 샀고, 종전 집도 9월 안에 팔았다면?
A. 양도세 2년 규정은 10월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 9월 중 양도라면 어차피 2년 안에 판 것이므로 처분기한 문제는 생기지 않는다.
Q. 종부세는 언제부터 영향을 받나?
A. 2026년 8월 4일 이후 새 집을 취득했다면 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 2년 기준이 적용된다. 과세기준일의 특례 적용 여부만 볼 일이 아니다. 처분기한을 지키지 못하면 앞서 특례로 경감받은 세액과 이자상당가산액이 부과될 수 있다. 개정 후 적용 대상과 경과조치는 최종 시행령으로 함께 확인해야 한다.
원문 출처 (확인일 2026-09-30)
· 소득세법 시행령 제155조·제162조, 종합부동산세법 시행령 제4조의2 — 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 조문명으로 검색
· 대한민국 정책브리핑 — 소득세법 시행령 등 4개 시행령 국무회의 의결 (2026.9.29)
· 대한민국 정책브리핑 — 2026년 세제개편안 발표 (2026.8.3)
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 내용이며, 세금은 개인의 주택 보유 현황·취득 경위·지역에 따라 달라집니다. 실제 계약·양도 전 세무 전문가와 최신 공식 자료를 다시 확인하시기 바랍니다. 최종 시행령 부칙이 공포되거나 국회 심의 결과가 나오면 이 글을 갱신합니다.
